Между американскими городами существует огромная разница, которая продолжает расти. В то время как в нескольких крупных городах на обоих побережьях США наблюдается рост населения, динамичное экономическое развитие и расширение всех основных видов экономической деятельности, другие города, сосредоточенные преимущественно на северо-востоке страны и на Среднем Западе все больше напоминают города-призраки.
Вернемся на несколько десятилетий назад, когда этот разрыв между городами еще не был столь разительным. Промышленное производство в Соединенных Штатах процветало, и моногорода, такие как Буффало и Детройт, считались сердцем американской экономики. Сегодня эти индустриальные центры прошлого превратились в так называемый «ржавый пояс», живое воплощение упадка сталелитейной промышленности Америки, произошедшего в восьмидесятые годы.
По мере замедления развития промышленного производства, города «ржавого пояса» постепенно утрачивали свое экономическое значение, а численность их население сокращалась. Сегодня, около сорока лет спустя, разрыв в богатстве между этими былыми промышленными центрами и нынешними прибрежными локомотивами экономики, все еще продолжает увеличиваться. Многие города «ржавого пояса» изобилуют заброшенными домами, которые местные власти не в состоянии даже снести.
Муниципальные власти некоторых городов начали продавать пустующую недвижимость за один доллар, при условии, что новые владельцы приведут дома в порядок. За короткое время программы распродажи «долларовых домов» стали символом упадка экономики в городах «ржавого пояса», но они, по мнению некоторых наблюдателей, могут также стать для этих городов билетом в более благополучное будущее.
Все такие программы, похоже, основаны на одной и той же формуле. Так, в Буффало, штат Нью-Йорк, государственная программа Urban Homestead предусматривает продажу объектов за 1 доллар плюс расходы, связанные с передачей недвижимости от продавца к покупателю. Дома, которые претендуют на право участия в программе, не должны иметь заинтересованного покупателя или представлять какую-либо общественную ценность. Чтобы приобрести дом за 1 доллар, покупатели должны согласиться оставаться там как минимум на три года, а также устранить все существующие нарушения строительных норм и правил в течение ближайших восемнадцати месяцев.
В городе Буффало эта программа была запущена около четырех десятилетий назад, во время обвала промышленного производства, однако, она привлекла к себе значительное внимание в 2015 году. Впрочем, г ородские чиновники заявляют, что каждый год удается заключить всего несколько сделок с покупателями недвижимости. Многих сдерживают расходы на ремонтные работы, которые являются одним из условий сделки, как в Буффало, так и в других городах.
В небольшом городке Гэри, штат Индиана, государственная «долларовая» жилищная программа требует, чтобы доход покупателей составлял не менее 35 250 долларов в год, и в течение одного года объект был доведен до «пригодных для жилья стандартов». По истечении пяти лет город передает здание в полную собственность новому владельцу.
Хотя ремонтные работы нередко требуют значительных денежных вложений, как правило, они не превышают стоимость покупки нового дома. Так, в 2017 году координатор департамента общественного развития Гэри сообщил в интервью местному изданию The Times of Northwest Indiana, что в то время как ремонт может обойтись владельцу примерно в 20-30 тысяч долларов, средняя цена аналогичного дома в Гэри колеблется около отметки в 46 тысяч долларов.
Начиная с шестидесятых годов, более половины населения Гэри покинула город, оставив около трети его домов пустующими или заброшенными. На данный момент программа «долларовых домов» может похвастать лишь несколькими проданными объектами недвижимости. Представитель муниципалитета по связям с общественностью рассказал в интервью Business Insider, что лотерея в настоящее время закрыта и не будет возобновлена до конца года.
В более крупных городах, таких как, например, Сент-Луис, потенциальные домовладельцы имеют гораздо более широкий выбор объектов недвижимости. Программа «долларовых домов» в Сент-Луисе включает в себя более 500 вакантных жилых зданий на одну семью. Чтобы принять участие в программе, дом должен иметь общую площадь не менее 140 квадратных метров и находиться в городском реестре недвижимости более пяти лет.
Как и в Буффало, правила предусматривают, что покупатели должны взять на себя обязательство занимать приобретенный дом в течение как минимум трех лет. Эта мера призвана предотвратить продажу объекта недвижимости сразу после ремонта. Кроме того, от новых владельцев требуется привести внешний вид дома в соответствие с городскими правилами в течение 120 дней, а за восемнадцать месяцев полностью отремонтировать его.
В общей сложности, до начала ремонтных работ расходы покупателей обычно составляют около 400 долларов. В дополнение к плате за подачу заявления, новый владелец должен приобрести страховой полис в размере 250 долларов США, а также оплатить «консультации для домовладельцев», где их обучат навыкам, необходимым для поддержания дома в надлежащем состоянии.
Почти все объекты недвижимости в Гэри, Сент-Луисе и Буффало имеют серьезные повреждения, такие как отслоившаяся штукатурка на стенах, разбитые окна, поврежденная кровля, ржавое бытовое оборудование и коммуникации. Многие дома требуют капитального ремонта, прежде чем они станут пригодными для жилья.
Успех «долларовых программ», вероятно, будет зависеть от того, воспринимают ли покупатели дом как достойный объект для инвестирования, или же перспектива масштабной реконструкции и скрытых расходов кажется им слишком тяжким бременем. В настоящее время эти программы предлагают людям возможность инвестировать в увядающие города в обмен на место для жизни.
