В долгосрочной перспективе рынок жилья в России станет ведущим драйвером всей строительной отрасли страны, благодаря сохраняющемуся высокому спросу большей части населения на улучшение своих жилищных условий.
В отчете Macon Realty Group говорится, что ипотечное кредитование — наиболее распространённый способ приобретения жилья в России в последние годы, наконец-то выросло, компенсировав потери кризисных 2015-2016 годов.
Macon – российский член Восточноевропейской Ассоциации Строительного Прогнозирования (EECFA), который проводит исследования рынков недвижимости восьми восточно-европейских стран.
Андрей Вакуленко из Macon рассказал, что поскольку наблюдалось значительное и продолжительное снижение доходов населения, ипотечное кредитование было единственным способом стимулировать рынок жилой недвижимости.
По его словам, ипотечный рынок легко преодолел кризис 2015 по 2016 год в России, и уже в 2017 году превысил пиковые показатели докризисного 2014 года.
«За первые полгода 2018 года тенденция к росту ещё более усилилась, количество выданных ипотечных кредитов выросло на 68 процентов, а их доля в общем количестве проданного жилья достигла рекордных 54 процентов на первичном рынке. Всё это демонстрирует высокий текущий спрос на ипотечное кредитование».
Взрывной рост
Было отмечено, что для того, чтобы объяснить взрывной рост ипотечного кредитования, нужно оценить основополагающие факторы, формирующие рынок жилья. Это, во-первых, индивидуальный уровень обеспечения населения жилплощадью. Во-вторых, спрос на жильё (насколько больше жилья необходимо построить для того, чтобы достичь приемлемого уровня обеспеченности жилплощадью — порядка 30 кв. метров на человека). В-третьих, доступность жилья для совершения покупки (соотношение доходов покупателей и цены недвижимости).
Macon приводит слова Федеральной Службы Государственной Статистики РФ, которая сообщает, что на сегодняшний день общий жилой фонд в России составляет около 3,4 миллиардов квадратных метров, что при постоянном населении России в 146,9 миллиона человек составляет чуть больше 23 квадратных метров на человека. В сравнении с наиболее развитыми странами это низкий уровень. Например, во Франции и Германии приходится по 39 квадратных метров на человека, в США – 70 кв. метров, и 76 в Канаде.
О минимально комфортном уровне жизни можно говорить по достижении уровня обеспеченности жильём не менее 30 кв. метров на человека, в соответствии с социальными стандартами ООН. И достижение этого показателя лежит в основе государственных жилищных программ в России.
«Чтобы убедиться в том, что уровень обеспеченности населения жильём достиг этой цели, при сохранении нынешнего количества населения страны, должен быть построен ещё миллиард квадратных метров жилья. Таким образом, низкий уровень обеспеченности населения жильём гарантирует сохранение спроса на новые жилищные проекты в течение длительного времени», говорит Macon.
Существующий жилой фонд
Второй фактор длительного сохранения спроса на жильё заключается в качестве существующего жилого фонда, более чем на 33 процента (или около 1,2 миллиарда кв. метров) состоящего из домов, построенных ещё до 1970 года.
Даже при рекордных темпах ввода жилья, зарегистрированных в России в последние годы, — порядка 80 миллионов кв. метров ежегодно с 2014 по 2017 годы, и даже при сохранении их на нынешнем уровне, по предварительным оценкам потребуется ещё как минимум 28 лет для достижения минимально приемлемой обеспеченности жильём и полной замены устаревшего жилого фонда.
В целом, по словам Вакуленко, спрос на жильё в России не будет удовлетворен в ближайшие два-три десятилетия, однако сейчас этот вопрос стоит особенно остро. Низкий уровень обеспеченности жильём и ветхость значительной части жилищного фонда, создают неприемлемые условия жизни для многих россиян.
Он сказал, что на сегодня около 45 процентов российских семей желают улучшить свои жилищные условия, согласно исследованию, проведённому DOM.RF, агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Только порядка 12 миллионов семей в России заявили о своих планах по покупке жилья в течение следующих пяти лет, согласно обследованию, проведённому Всероссийским Центром Исследования Общественного мнения.
Подпись к графику: Уровень семейных доходов и цены на жильё в Российской Федерации в тысячах рублей (серым цветом показан средний уровень цен за кв. метр, красным – уровень зарплат)
«Если перевести это в квадратные метры жилья, — сказал Вакуленко, — то это потенциальный спрос на 665 миллионов кв. метров (оценка DOM.RF). Однако этот спрос никогда не будет реализован, если жильё не станет доступным для частных лиц».
Показатель доступности определяется соотношением уровня доходов населения с ценами на жильё. По факту, средняя обеспеченность жильём за последние годы существенно не изменилась, оставаясь на достаточно низком уровне. Рост номинальных доходов происходил пропорционально росту стоимости жилья, и в этих условиях реальная возможность приобретения собственного жилья в России напрямую зависит от доступности ипотечного кредитования.
Помимо низкой доступности жилья и высокого спроса на него, драйвером роста российского ипотечного рынка стала устойчивая отрицательная динамика ипотечных ставок. В этом году цены продолжили снижаться, и в первые семь месяцев их средний уровень составил 9,6 процента. К концу 2018 года он, скорее всего, достигнет 9 процентов.
Macon заявил, что в ближайшие несколько лет наиболее вероятным сценарием ипотечного кредитования в России станет продолжающийся рост показателей объёма. Также говорится о том, что положительная динамика будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов в связи с прогнозируемым ростом реальных доходов населения в результате продолжающегося снижения процентных ставок по ипотечным продуктам.
Около 8,6 миллиона семей заявили о своих планах по приобретению жилья с помощью ипотеки, а спрос на ипотечные кредиты составит 20 триллионов рублей (260,8 миллиардов евро) в пятилетней перспективе, согласно оценкам DOM.RF.
«Всё это, конечно, поддержит жилищное строительство, которое является одним из самых объёмных сегментов строительства в России», — сказал Вакуленко.
