На рынке недвижимости Дубая в 2014-2015 годах появились новые приоритетные инвестиционные тенденции. Владельцы капитала отдают предпочтение вложениям в отели, офисы, торговые и производственные помещения. Привлекательность жилой недвижимости как объекта для получения пассивного дохода уменьшилась.
Недорогое жилье в собственность или аренда?
Интенсивный рост рентных ставок на жилье в Дубае способствовал приросту доходов владельцев объектов, однако он поставил перед арендаторами задачу поиска альтернативных решений в виде покупки собственной недвижимости. Реализация программы правительства по увеличению сегмента рынка доступного жилья, позволила многим гражданам со средним уровнем дохода осуществлять покупку квартир. Жилье, приобретенное даже с помощью ипотечных программ, может быть более выгодным с точки зрения ежемесячных (годовых) обязательных выплат. Специалисты МВФ обосновали приоритетность таких подходов с помощью сопоставления продажной стоимости жилых объектов и годовых рентных ставок. Например, в Discovery Gardens в среднем квартиры стоят около 190 тысяч долларов, а средняя стоимость аренды – 17,6 тысяч в год. Фактически, менее чем за 11 лет арендатор мог бы стать собственником недвижимости, ели бы вносил средства не для оплаты аренды, а в счет погашения стоимости. Учитывая, что банковская система в Дубае развита, и кредитные учреждения предлагают выгодные ипотечные условия (процентные ставки колеблются в пределах 5-8% годовых), то приобретение жилья даже с помощью заемных средств может быть более рациональным решением, по сравнению с арендой. Специалисты МВФ предложили для анализа использовать простой коэффициент, представляющий собой соотношение продажной стоимости к размеру годовой рентной ставки. Если он находится в пределах 1-15, то выгоднее приобретение жилья в собственность. Во многих районах Дубая, где предлагается доступное жилье, он не превышает 15. Однако, по отношению к элитной недвижимости, расположенной в популярных районах города, этот показатель имеет значения, существенно превышающие 15 единиц.
Изменение инвестиционных приоритетов в пользу коммерческой недвижимости
Анализ значений коэффициента, предложенного специалистами МВФ, не способствует увеличению интереса со стороны инвесторов к жилью, расположенному в недорогих районах. Однако, элитные жилые объекты, по-прежнему остаются привлекательными для вложений с целью получения доходов. Жилая инвестиционная недвижимость востребована в популярных районах, таких как Dubai Marina, в связи с тем, что значительная часть квартир сдается в краткосрочную аренду. В этом случае сопоставление выгодности покупки жилья и его аренды теряет свою актуальность, а уровень спроса настолько велик, что размер рентных ставок продолжает уверенно расти. Наиболее предпочтительными являются инвестиции в объекты, которые сопряжены с различными отраслями деятельности, способствующими развитию туризма. Поэтому лидерство по уровню инвестиционной привлекательности в Дубае длительное время удерживают отели. В связи с подготовкой к ЕХРО-2020 такие вложения приобрели особую актуальность. Значимый уровень доходности обеспечивают торговые площади, офисные помещения, логистические центры и другие виды коммерческих объектов. Коммерческая недвижимость в Дубае – это главный инвестиционный тренд в 2015 году.
Тенденция развития сектора доступной недвижимости является позитивным социальным фактором, так как отображает заботу правительства о гражданах, проживающих на его территории длительное время, и свидетельствует о потенциале общества в ракурсе приобретения недвижимости в собственность. Однако эта тенденция является также одним из факторов, переориентирующих интересы владельцев капитала на другие сегменты рынка как боле привлекательные для инвестиций.
