Три года назад, когда банк UBS проводил исследования самых дорогих в мире рынков жилья, только Лондон и Гонконг рассматривались как территории, подверженные риску роста «пузыря» недвижимости.
И посмотрите, как всё меняется всего за несколько лет — ведь в последнем докладе UBS Sealth Management, в котором отображается составляемый банком глобальный индекс «пузырей недвижимости», говорится о том, что на настоящий момент уже в шести крупнейших городах мира наблюдается огромный спекулятивный «пузырь» цен на недвижимость. И хотя в немалой степени ответственность за рост цен лежит на нереально низких ипотечных ставках, свою роль в этом повышении играют инвесторы и операторы офшорных «финансовых прачечных», чьи излюбленные рынки жилья – Ванкувер, Торонто и Гонконг стали основными фигурантами списка.
Глобальный индекс пузыря на рынке жилой недвижимости в ряде городов по данным UBS
Наибольшему риску «пузырей» подвержены Гонконг, Мюнхен, Торонто, Ванкувер, Лондон и Амстердам. Значительный дисбаланс характерен также для Стокгольма, Парижа, Сан-Франциско, Франкфурта и Сиднея.
Подпись к изображению: Вид на Гонконг
Исследование этого года подчёркивает всё большую недоступность жилья для среднего класса, так как покупка даже малогабаритного жилья выходит за рамки бюджета людей, имеющих средний доход в сфере высококвалифицированных услуг.
Цены продолжают расти, в половине городов, охваченных исследованием, рынки жилья находятся на подъёме, при этом за последние четыре квартала цены на жильё выросли на 5 процентов с учётом поправки на инфляцию. В остальных городах цены либо оставались на приблизительно одном уровне, либо снижались.
По данным UBS, типичные признаки пузыря недвижимости включают в себя рост цен на недвижимость, превышающий рост доходов потенциальных покупателей, и экономические дисбалансы, такие как чрезмерное кредитование и бурное строительство. Тем не менее, в отличие от бума середины 2000-х годов, на данный момент нет никаких свидетельств одновременных эксцессов в кредитовании и строительстве, тогда как объёмы просроченных ипотечных платежей растут в темпах примерно половины докризисных темпов.
Это вряд ли утешит те миллионы жителей «городов-пузырей», доходов которых не хватает на приобретение собственного жилья, и, тем не менее, есть и своя ложка мёда – в то время как «пузыри» недвижимости всё ещё имеют место, темпы роста цен замедляются.
С учётом поправки на уровень инфляции цены выросли в среднем на 3,5 процента за последние четыре квартала, что значительно ниже, чем в предыдущие годы, тем не менее, всё ещё выше средних значений за последние десять лет. В крупнейших экономических центрах еврозоны, в Гонконге и Ванкувере взрывной рост цен на недвижимость ещё сохранялся, однако первые признаки прекращения бума проявились снижением цен на жильё в половине городов, входивших в прошлогодний список «пузырей недвижимости».
UBS сообщает о том, что всё меньше местных семей могут позволить себе покупку собственного жилья. Скупка иностранцами жилья на местных рынках и вытеснение ими местных жителей порождает политический ответ. Это наиболее ярко проявляется в Канаде, Австралии и Новой Зеландии, где недавно вступили в действие новые правила, затрудняющие иностранным инвесторам скупку местной недвижимости.
Основной целью вводимых мер регулирования являются иностранные покупатели и инвесторы, скупающие недвижимость впрок. Им становится всё сложнее, дороже, а подчас и просто невозможно приобрести жилую недвижимость. К такому вмешательству особенно чувствителен рынок роскошного жилья, подобное регулирование и дополнительные сложности могут привести к заморозке спроса и снижению цен.
Но если простые люди не покупают жильё, то кто это всё же делает? Ответ: инвесторы, занимающиеся скупкой жилья для последующей сдачи его в аренду.
За последние пять лет частные дома в наиболее важных финансовых центрах проявили себя хорошим инвестиционным инструментом, показав доход в 10 процентов годовых от сдачи в аренду и от роста цен на недвижимость. Это позволяет говорить о том, что «золотой бетон» более доходен, чем финансовые рынки.
По данным UBS, Чикаго был единственным недооцененным рынком жилья в 20-ке городов, охватываемых индексом, тогда как Милан, Сингапур и Бостон считаются справедливо оцениваемыми. Десять городов, от Нью-Йорка до Сиднея и Стокгольма – переоценены, а шесть находятся в зоне риска «пузырей недвижимости», тогда как рынок Гонконга наиболее раздут. Тем не менее, остаются вопросы к методике – всего год назад Нью-Йорк «оценивался справедливо», а теперь он считается «переоцененным».
UBS дополнительно указывает на то, что в ключевых городах бум недвижимости уже терял интенсивность и размах. Цены с поправкой на инфляцию снизились почти в половине проанализированных городов.
И хотя цены на жильё в последнее время растут не так быстро, как было ещё совсем недавно, собственное жильё остаётся недоступным по цене для большинства обычных покупателей из-за того, что за последние пять лет оно подорожало в среднем на 35 процентов. В то же время в Сан-Франциско, Мюнхене и Ванкувере рост цен был раза в два выше. В целом, ценовой бум не бросался в глаза, но имел широкий охват. До недавнего времени почти во всех городах цены на жильё росли. Нечто подобное наблюдалось в конце 80-х годов прошлого века и в преддверии ипотечного кризиса 2008 года. Этот небывалый размах нынешнего роста цен на жильё имеет в своём основании ряд причин – лёгкие условия кредитования разогревают спрос практически везде, крупные города извлекают выгоду из растущей важности цифровой экономики и растущей тенденции к урбанизации. Наконец, резко возросло количество состоятельных семей, ищущих способы безопасного вложения свободных средств в наиболее привлекательных жилых районах.
