Несмотря на оптимистичные заявления чиновников, в России налицо ухудшение экономической ситуации. Снижение доходов, а иногда и потеря работы особенно тяжело отражается на тех, кто имеет большие кредиты. Наиболее критичные проблемы испытывают ипотечные заемщики, которые рискую потерять квартиру в случае нарушения графика платежей. Если квартира оформлена в качестве залога (в чем и заключается суть ипотеки), то никакие обстоятельства не смогут защитить от ее изъятия.
Многие заемщики полагают, что нельзя выселить человека из единственного жилья. Другие думают, якобы прописка несовершеннолетних детей является гарантией от выселения в судебном порядке. Однако на самом деле эти правила не распространяются на квартиру, находящуюся в залоге по ипотечному кредиту. Согласно закону об ипотеке нет никаких ограничений на изъятие ипотечной квартиры и выселение из нее жителей. Грубо говоря, единственный способ сохранить ипотечную квартиру – это строго соблюдать график платежей.
Если платить по графику нет никакой возможности, необходимо сразу сообщить об этом банку и попробовать договориться о реструктуризации. К сожалению, далеко не всегда банки готовы идти навстречу своим клиентам, попавшим в проблемную ситуацию. Когда по кредиту есть надежное обеспечение – квартира или дом, банки чувствуют свою силу и зачастую предлагают невыгодные условия, которые только усугубляют проблему. Например, банк может предложить полгода-год выплачивать только проценты (без основного долга), однако одновременно с этим повысит процентную ставку.
Даже если шансы договориться с банком об условиях реструктуризации невелики, эти переговоры нужно начинать в любом случае. Основные вопросы важно не просто проговорить на словах, но и зафиксировать письменным заявлением. Например, именно в письменном виде нужно сообщить о возникших у вас проблемах, о невозможности выплачивать кредит, а также запросить встречные предложения банка. Письменные заявления – гарантия того, что банк не проигнорирует ваши запросы, а так или иначе рассмотрит их. Кроме того, копии ваших заявлений пригодятся на следующем этапе – когда начнется суд по ипотеке.
Переговоры с банком нужно вести в спокойном и конструктивном ключе – не унижаться, не закатывать истерик, но и не грубить, не «качать права». Важно показать себя адекватным человеком, у которого просто возникли временные сложности. Такие переговоры заемщик может провести самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Однако если спокойный и конструктивный диалог не приведет к результату, можно попробовать силовой вариант переговоров – жестко объяснить банку, почему он должен согласиться на реструктуризацию.
Чем можно надавить на банк, какие жесткие аргументы использовать? Казалось бы, если ипотечная квартира находится в залоге, то все козыри на руках банка – он всегда может забрать ее через суд для покрытия долга. Однако если вы в деталях знаете законы и судебную практику, вы можете объяснить банку, что затянете судебный процесс на год-полтора, в течение которых кредитор не увидит ни одного рубля. Через суд можно добиться отсрочки в реализации квартиры (до года), и в течение этого срока банк тоже ничего не получит. Что будет потом и что получит банк через два-три года – неизвестно, особенно с учетом текущей политической и экономической ситуации в стране.
Жесткие переговоры – это достаточно эффективная тактика. Однако вы должны быть действительно готовы идти на такое обострение, и банк должен четко видеть, что вы не блефуете. Лучший вариант, как доказать серьезность своих слов, – пригласить с собой не переговоры кредитного адвоката. Необходимо заранее распределить роли и договориться о тактике, например, использовать известную схему «хороший и плохой полицейский». Роль плохого полицейского, естественно, должен взять на себя адвокат, который четко и жестко объяснит банку, с какими проблемами тот столкнется, если не пойдет на компромисс с вами.
